Haftung des Wohnungskäufers für die Mietkaution

Eintritt des Wohnungskäufers in die geleistete Mietkaution.

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein, § 566a BGB. Dies gilt auch für den Fall, dass bereits bei einer früheren Veräußerung die Mietkaution vom Verkäufer nicht an den Erwerber übergeben wurde.

Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB aF – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war1.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshof kommt es damit nicht darauf an, ob der ursprüngliche Vermieter die Kaution bei der ersten Veräußerung des Mietobjekts an den ersten Erwerber weitergeleitet hat. Denn im hier vom BGH entschiedenen Fall haben die jetzigen Eigentümer das Mietobjekt im Jahr 2005 erworben und sind deshalb nach § 566a BGB in die durch Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten eingetreten. Dies gilt unabhängig davon, ob die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter an sie weitergeleitet worden ist.

In Art. 229 § 3 EGBGB gibt für die Anwendung des neuen § 566a BGB, der die frühere Regelung des § 572 BGB aF abgelöst hat, keine Übergangsregelung. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs findet deshalb auf Erwerbsvorgänge, die vor dem Inkrafttreten des § 566a BGB am 1. September 2001 stattgefunden haben, noch § 572 BGB aF Anwendung. Denn anderenfalls würde das berechtigte Vertrauen eines Erwerbers, der bei Vertragsschluss entsprechend der zu diesem Zeitpunkt gültigen gesetzlichen Regelung davon ausgehen durfte, dass er nur für eine an ihn weitergeleiteten Kaution einzustehen hatte, enttäuscht und der gesetzlichen Neuregelung eine unzulässige “echte” Rückwirkung beigelegt2.

Allerdings findet § 556a BGB uneingeschränkt Anwendung, wenn der neue Eigentümer die an vermietete Wohnung erst unter der Geltung des § 566a BGB erworben haben – wie im hier vom BGH entschiedenen Fall, in dem der Erwerb erst im Jahr 2005 erfolgte. Dem steht auch nicht entgegen, dass einer der Rechtsvorgänger der beklagten Vermieter die Mietwohnung schon 1993, also noch unter der Geltung des § 572 BGB aF, erworben hatte. Denn § 566a BGB setzt keine ununterbrochene “Kautionskette” in der Weise voraus, dass bei einer Folge von Veräußerungsgeschäften, die – wie hier – teils vor und teils nach der Neuregelung liegen, auch der unter der Geltung der Neuregelung erwerbende Vermieter für die Rückzahlung der dem ursprünglichen Vermieter erbrachten Kaution nur haftet, wenn auch sämtliche frühere Vermieter einer entsprechenden Haftung ausgesetzt waren.

Die Vorschrift des § 566a BGB dient dem Schutz des Mieters und soll ein Auseinanderfallen von Kaution und Mietvertrag vermeiden. Dem Mieter sollen Schwierigkeiten bei der Durchsetzung der Ansprüche aus der Kaution gegen- über dem unter Umständen schon lange aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter, dessen Aufenthalt dem Mieter häufig nicht bekannt sein wird, erspart werden. Dieser Schutzzweck greift auch dann ein, wenn nacheinander mehrere Veräußerungen stattgefunden haben, von denen – wie hier – eine noch vor dem Inkrafttreten des § 566a BGB erfolgt ist. Dann haftet zwar der erste Erwerber nur unter den Voraussetzungen des § 572 BGB aF, also wenn der Mieter die Weiterleitung der Kaution an ihn beweisen kann. Weitere Erwerber, die das Mietobjekt erst nach dem Inkrafttreten des § 566a BGB gekauft haben, werden dadurch aber nicht begünstigt; sie haften nach § 566a BGB und können sich weder darauf berufen, dass sie die Kaution nicht erhalten haben, noch geltend machen, dass ein früherer Veräußerer, der selbst noch unter der Geltung des § 572 BGB aF erworben hat, der Haftung des § 566a BGB nicht unterlag. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt aus § 566 BGB nicht, dass die Haftung der Erwerbers nicht weiter gehen kann als die des veräußernden früheren Vermieters, denn die Haftung des Erwerbers bezüglich der Kaution richtet sich nach der insoweit weitergehenden Bestimmung des § 566a BGB.

Diesem Haftungsrisiko kann der Vermieter, der das Mietobjekt nach Inkrafttreten des § 566a BGB erwirbt, dadurch begegnen, dass er bei Abschluss des Kaufvertrags dafür Sorge trägt, dass ihm entweder die Kaution ausgehändigt wird oder der Umstand, dass er dem Mieter gegenüber in jedem Fall in die Pflichten aus der Kaution eintritt, bei der Preisgestaltung berücksichtigt wird. Auch bei dem Erwerb eines vermieteten Grundstücks in der Zwangsversteigerung nach Inkrafttreten des § 566a BGB kann der Erwerber die ihn gegenüber dem Mieter treffende Verpflichtung aus der Kaution bei der Kalkulation seines Gebotes berücksichtigen. Gesichtspunkte der (echten) Rückwirkung spielen keine Rolle, wenn das Veräußerungsgeschäft nach dem Inkrafttreten des § 566a BGB erfolgt ist. Dass es während der Dauer des Mietverhältnisses zuvor schon unter § 572 BGB aF fallende Veräußerungsgeschäfte gegeben hat, die mangels Weiterleitung der Kaution an den damaligen Erwerber dessen Haftung für die Kaution nicht herbeigeführt haben, steht der Haftung eines nach der Gesetzesänderung eingetretenen Erwerbers nach § 566a BGB somit nicht entgegen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 304/10

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639 unter II 2b
  2. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 381/03 unter II 2 b (1); vgl. auch BGH, Urteil vom 24.06.2009 – XII ZR 145/07

Quelle: rechtslupe.de; Mitteilung vom 27.07.2011

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