Umlage der Wasserkosten nach erfasstem Verbrauch

Ein Ver­mie­ter kann von einem Mie­ter auch dann die Nach­zah­lung von Be­triebs­kos­ten ver­lan­gen, wenn die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung nur dem in An­spruch ge­nom­me­nen Mie­ter, nicht aber auch den wei­te­ren Mie­tern der Woh­nung zu­ge­gan­gen ist, die eben­falls Ver­trags­part­ner des Ver­mie­ters sind.

Dies ent­schied der Bun­des­ge­richts­hof am 28.04.2010 in einem Rechts­streit aus Ber­lin:

Die Be­klag­te in dem ent­schie­de­nen Rechts­streit ist neben ihrem Ehe­mann Mie­te­rin einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Ber­lin. Im Miet­ver­trag ist eine mo­nat­li­che Vor­aus­zah­lung für Be­triebs-, Heiz- und Was­ser­kos­ten ver­ein­bart. Mit einem an die Be­klag­te und ihren Ehe­mann ge­rich­te­tem Schrei­ben vom 5. De­zember 2006 rech­ne­te die Klä­ge­rin die Ne­ben­kos­ten für das Ab­rech­nungs­jahr 2005 ab. Aus der Ab­rech­nung ergab sich ein Nach­zah­lungs­be­trag, wovon ein Teil­be­trag von 254,89 € auf in die­sem Schrei­ben nicht näher auf­ge­schlüs­sel­te Heiz­kos­ten ent­fiel. Die Ein­zel­hei­ten der Be­rech­nung des Heiz­kos­ten­sal­dos er­ge­ben sich je­doch aus einer für das Jahr 2005 er­stell­ten Heiz­kos­ten­ab­rech­nung vom 27. No­vem­ber 2006. Al­ler­dings ist diese nur an die Be­klag­te adres­siert wor­den und ist auch nur ihr zu­ge­gan­gen. Die Be­klag­te und ihr Ehe­mann haben einen Aus­gleich des von der Klä­ge­rin ge­for­der­ten Nach­zah­lungs­be­trags ab­ge­lehnt. Das Amts­ge­richt Pan­kow/Wei­ßen­see (Ur­teil vom 06.05.2008 – 9 C 460/07) hat beide Mie­ter als Ge­samt­schuld­ner zur Zah­lung der “kal­ten Be­triebs­kos­ten” und die Be­klag­te dar­über hin­aus zur Nach­zah­lung von 254,89 € auf die Heiz­kos­ten ver­ur­teilt. Auf die Be­ru­fung der Mie­ter hat das Land­ge­richt Ber­lin (Ur­teil vom 16.06.2009 – 65 S 323/08) die Ver­ur­tei­lung zur Zah­lung von “kal­ten Be­triebs­kos­ten” auf­ge­ho­ben, je­doch die Ver­pflich­tung der Be­klag­ten zur Tra­gung der Heiz­kos­ten be­stä­tigt.

Die da­ge­gen ge­rich­te­te Re­vi­si­on der Mie­ter hatte beim Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Er­folg. Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass der Ver­mie­ter nicht ge­hin­dert ist, die nach § 556 Abs. 3 BGB ge­schul­de­te Ab­rech­nung der Be­triebs­kos­ten, die eine Nach­for­de­rung zu sei­nen Guns­ten aus­weist, nur einem Mie­ter ge­gen­über zu er­tei­len und le­dig­lich die­sen auf Aus­gleich des Nach­zah­lungs­be­trags in An­spruch zu neh­men. Mie­ten meh­re­re Per­so­nen eine Woh­nung an, haf­ten sie grund­sätz­lich für die Miet­for­de­run­gen ein­schließ­lich der Ne­ben­kos­ten als Ge­samt­schuld­ner. Der Ver­mie­ter ist daher be­rech­tigt, nach sei­nem Be­lie­ben jeden Schuld­ner ganz oder teil­wei­se in An­spruch zu neh­men (§ 421 Satz 1 BGB). Die Über­mitt­lung einer for­mell ord­nungs­ge­mä­ßen Ab­rech­nung an den Mie­ter dient dazu, die Fäl­lig­keit des sich aus der Ab­rech­nung er­ge­ben­den Sal­dos her­bei­zu­füh­ren. Diese Fäl­lig­stel­lung ist kein Um­stand, der ein­heit­lich ge­gen­über allen Ge­samt­schuld­nern er­fol­gen muss. Der hier­ge­gen vor­ge­brach­te Ein­wand, der Ver­mie­ter könne in die­sem Fall nach § 421 BGB auch den Mie­ter, dem keine Ab­rech­nung er­teilt wor­den sei, auf Aus­gleich von Nach­zah­lun­gen in An­spruch neh­men, ist schon des­we­gen nicht stich­hal­tig, weil die Nach­for­de­rung die­sem Mie­ter ge­gen­über ge­ra­de nicht fäl­lig ge­stellt wor­den ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 28. April 2010 – VIII ZR 263/09

Quelle: rechtslupe.de; Mitteilung vom 28.04.2010

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