Ver­spä­te­te An­nah­me und Schrift­for­mer­for­der­nis beim Miet­ver­trag

Wird der Miet­ver­trag für län­ge­re Zeit als ein Jahr nicht in schrift­li­cher Form ge­schlos­sen, so gilt er gemäß § 550 BGB für un­be­stimm­te Zeit. Der Schrift­form be­dür­fen re­gel­mä­ßig so­wohl das An­ge­bot zum Ab­schluss des Miet­ver­tra­ges wie auch des­sen An­nah­me durch den an­de­ren Ver­trags­part­ner.

Hier­zu hat der Bun­des­ge­richts­hof nun je­doch im Sinne der Prak­ti­ka­bi­li­tät zwei Klar­stel­lun­gen vor­ge­nom­men:

  1. Die Ver­län­ge­rung der Frist zur An­nah­me der auf den Ab­schluss eines lang­fris­ti­gen Miet­ver­tra­ges ge­rich­te­ten Er­klä­rung be­darf nicht der Schrift­form des § 550 BGB.
  2. Zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB ge­nügt es, wenn die Ver­trags­be­din­gun­gen eines kon­klu­dent ab­ge­schlos­se­nen Miet­ver­tra­ges in einer der “äu­ße­ren Form” des § 126 Abs. 2 BGB ge­nü­gen­den Ur­kun­de ent­hal­ten sind.

“Miet­be­ginn mit Über­nah­me”

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die Schrift­form ge­wahrt, wenn sich Be­ginn und Ende der Miet­zeit im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses in hin­rei­chend be­stimm­ba­rer Weise aus der Ver­trags­ur­kun­de er­ge­ben. Dies ist auch der Fall, wenn die Miet­zeit mit der Über­nah­me des schlüs­sel­fer­ti­gen Miet­ob­jekts be­gin­nen soll. Die Ver­trags­par­tei­en haben dann das, was sie zur zeit­li­chen Be­fris­tung ver­ein­bart haben, voll­stän­dig und rich­tig in der Ver­trags­ur­kun­de nie­der­ge­legt. Un­er­heb­lich ist dabei, ob zwi­schen den Par­tei­en im wei­te­ren Ver­lauf Streit über den Zeit­punkt der Schlüs­sel­fer­tig­keit ent­steht. Ob eine Ur­kun­de die Schrift­form wahrt oder nicht, ist näm­lich grund­sätz­lich aus der Sicht des Zeit­punkts ihrer Un­ter­zeich­nung zu be­ur­tei­len. Spä­te­re tat­säch­li­che Ge­scheh­nis­se kön­nen die Wah­rung der Form nicht mehr in Frage stel­len.

Münd­li­che Ver­län­ge­rung der An­nah­me­frist

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist es zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB grund­sätz­lich er­for­der­lich, dass sich die für den Ab­schluss des Ver­tra­ges not­wen­di­ge Ei­ni­gung über alle we­sent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen – ins­be­son­de­re Miet­ge­gen­stand, Miet­z­ins sowie Dauer und Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses – aus der Ver­trags­ur­kun­de er­ge­ben. Bei der An­nah­me­frist und deren Ein­hal­tung han­delt es sich je­doch nicht um sol­che, den Ver­trags­in­halt be­stim­men­de Be-​din­gun­gen. Sie be­tref­fen viel­mehr al­lein das Zu­stan­de­kom­men des Ver­tra­ges und wer­den mit des­sen Ab­schluss be­deu­tungs­los.

Der von § 550 BGB in ers­ter Linie be­zweck­te Schutz eines spä­te­ren Grund­stücks­er­wer­bers ge­bie­tet keine Aus­deh­nung des Schrift­for­mer­for­der­nis­ses auf sol­che, al­lein das Zu­stan­de­kom­men des Ver­tra­ges be­tref­fen­de Re­ge­lun­gen. Durch § 550 BGB soll vor allem si­cher­ge­stellt wer­den, dass ein spä­te­rer Grund­stücks­er­wer­ber, der kraft Ge­set­zes auf Sei­ten des Ver­mie­ters in ein auf mehr als ein Jahr ab­ge­schlos­se­nes Miet­ver­hält­nis ein­tritt, des­sen Be­din­gun­gen aus dem schrift­li­chen Ver­trag er­se­hen kann.

Sinn und Zweck der Schrift­form ist es hin­ge­gen nicht, ihm Ge­wiss­heit dar­über zu ver­schaf­fen, ob der Miet­ver­trag wirk­sam zu­stan­de ge­kom­men ist oder noch be­steht. Eine sol­che Ge­wiss­heit ver­mag eine der Schrift­form ge­nü­gen­de Miet­ver­trags­ur­kun­de auch nicht zu er­brin­gen. Denn das Zu­stan­de­kom­men eines Miet­ver­tra­ges hängt von zahl­rei­chen Um­stän­den ab, die sich nicht aus der Ur­kun­de er­ge­ben müs­sen. So ge­nügt der Schrift­form ein Miet­ver­trag, der vor­sieht, dass er erst nach Zu­stim­mung eines Drit­ten wirk­sam wer­den soll, ohne dass die Zu­stim­mung schrift­lich er­fol­gen muss (§ 182 Abs. 2 BGB). Eben­so ge­nügt der Schrift­form ein Miet­ver­trag, der vor­sieht, dass er nur im Falle des Ein­tritts einer Be­din­gung wirk­sam wer­den soll, oder der auf Sei­ten einer Par­tei von einem als sol­chen be­zeich­ne­ten voll­macht­lo­sen Ver­tre­ter un-​ter­zeich­net ist. Nichts an­de­res kann gel­ten, wenn der Er­wer­ber aus der Ur­kun­de nicht er­se­hen kann, ob das An­ge­bot auf Ab­schluss des Miet­ver­tra­ges von der an­de­ren Ver­trags­par­tei recht­zei­tig an­ge­nom­men wor­den ist, etwa weil ge­son­dert eine An­nah­me­frist ein­ge­räumt oder eine in der Ur­kun­de ent­hal­te­ne An­nah­me­frist ver­län­gert wor­den ist. In allen die­sen Fäl­len ver­schafft die Ur­kun­de selbst dem Er­wer­ber keine Ge­wiss­heit dar­über, ob der Ver­trag be­steht, son­dern le­dig­lich dar­über wie die Ver­trags­be­din­gun­gen lau­ten, in die er ein­tritt, falls der Ver­trag be­steht. Das ge­nügt für die Schrift­form des § 550 BGB.

Somit schei­tert die Schrift­form des Miet­ver­tra­ges nicht daran, dass die Ver­län­ge­rung der An­nah­me­frist und der recht­zei­ti­ge Zu­gang der An­nah­me nicht aus der Ur­kun­de er­sicht­lich sind.

Schrift­form bei An­nah­me nach Ab­lauf der An­nah­me­frist

Die Schrift­form des § 550 BGB ist al­ler­dings auch dann ge­wahrt, wenn die ge­gen­ge­zeich­ne­te Ur­kun­de erst nach Ab­lauf der An­nah­me­frist zu­ge­gan­gen ist.

In die­sem Fall gilt die An­nah­me­er­klä­rung der Klä­ge­rin gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neues An­ge­bot. Die­ses neue An­ge­bot hat die Be­klag­te nicht schrift­lich an­ge­nom­men. Der Miet­ver­trag ist aber spä­tes­tens mit der Über­ga­be der Miet­sa­che, am 9. No­vem­ber 1993, die aus­weis­lich des von den Ver­trags­par­tei­en un­ter­zeich­ne­ten Über­ga­be­pro­to­kolls “auf der Grund­la­ge des Miet­ver­tra­ges vom 16. 03. 92“ er­folgt ist, kon­klu­dent zu­stan­de ge­kom­men.

In Recht­spre­chung und Li­te­ra­tur be­steht Streit dar­über, ob die Schrift­form des § 550 BGB ge­wahrt ist, wenn zwar eine von bei­den Miet­ver­trags­par­tei­en un­ter­zeich­ne­te Ver­trags­ur­kun­de exis­tiert, je­doch eine Par­tei das form­ge­rech­te An­ge­bot der an­de­ren Par­tei ver­spä­tet an­ge­nom­men hat und ein in­halts­glei­cher Ver­trag so­dann durch Voll­zug kon­klu­dent ab­ge­schlos­sen wor­den ist.

Nach einer Auf­fas­sung ge­nügt der Ver­trag in die­sen Fäl­len nicht der Schrift­form des § 550 BGB. Zur Be­grün­dung be­ru­fen sich die Ver­tre­ter die­ser Auf­fas­sung dar­auf, dass nach § 550 Satz 1 BGB der Miet­ver­trag in schrift­li­cher Form, somit in der Form des § 126 Abs. 2 BGB ge­schlos­sen sein müsse. Zur Wah­rung der Form ge­nü­ge folg­lich nicht die bloße Schrift­lich­keit der Er­klä­run­gen (“äu­ße­re Form“). Viel­mehr müsse auch der Ver­trags­schluss selbst form­ge­recht er­folgt sein. Daran fehle es, wenn der Miet­ver­trag nicht durch ein schrift­li­ches An­ge­bot und des­sen schrift­li­che An­nah­me, son­dern erst spä­ter kon­klu­dent ab­ge­schlos­sen wor­den sei.

Die Ge­gen­mei­nung lässt dem­ge­gen­über in Fäl­len der ver­spä­te­ten An­nah­me eines Miet­ver­trags­an­ge­bots für die Wah­rung der Form nach §§ 550, 126 Abs. 2 BGB die Ein­hal­tung der “äu­ße­ren Form” ge­nü­gen. Zur Be­grün­dung wird im We­sent­li­chen aus­ge­führt, die An­for­de­run­gen an die Schrift­form des § 126 Abs. 2 BGB könn­ten schon wegen der un­ter­schied­li­chen Rechts­fol­gen bei Nicht­ein­hal­tung der Form des § 550 BGB – bloße vor­zei­ti­ge Künd­bar­keit des im Üb­ri­gen wirk­sa­men Ver­tra­ges – und bei Nicht­ein­hal­tung der Form von an­de­ren Ver­trä­gen (§ 125 BGB) – Nich­tig­keit der Ver­trä­ge – nicht gleich streng sein. Im Üb­ri­gen könne der mit § 550 BGB in ers­ter Linie ver­folg­te Zweck, den Grund­stücks­er­wer­ber zu schüt­zen, al­lein durch die Ein­hal­tung der äu­ße­ren Form ge­wahrt wer­den.

Der Bun­des­ge­richts­hof schließt sich der letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung an, wo­nach die Ein­hal­tung der äu­ße­ren Form zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB aus­reicht.

Nach § 126 Abs. 2 BGB ge­nügt ein Ver­trag der ge­setz­li­chen Schrift­form, wenn eine ein­heit­li­che Ver­trags­ur­kun­de von bei­den Par­tei­en un­ter­zeich­net wor­den ist. Von der Ein­hal­tung die­ser äu­ße­ren Form zu tren­nen ist, ob der Ver­trag unter Ein­hal­tung der ge­setz­li­chen Schrift­form wirk­sam zu­stan­de ge​kom­men ist. Das rich­tet sich nach den all­ge­mei­nen Re­geln über den Ab­schluss von Ver­trä­gen (§§ 145 ff., 130 BGB). Da­nach kommt ein Ver­trag unter Ab­we­sen­den, für den die ge­setz­li­che Schrift­form vor­ge­schrie­ben ist, grund­sätz­lich nur dann rechts­wirk­sam zu­stan­de, wenn so­wohl der An­trag als auch die An­nah­me ( er­klärt wer­den und in die­ser Form dem an­de­ren Ver­trags­part­ner zu­ge­gan­gen sind (§ 130 BGB).

Die Aus­le­gung von § 550 BGB führt unter Be­rück­sich­ti­gung sei­nes Schutz­zwecks und sei­ner Rechts­fol­ge zu dem Er­geb­nis, dass § 550 BGB über die Ein­hal­tung der äu­ße­ren Form hin­aus nicht vor­aus­setzt, dass der Ver­trag durch die schrift­lich ab­ge­ge­be­nen Er­klä­run­gen zu­stan­de ge­kom­men ist. Viel­mehr ge­nügt ein Miet­ver­trag auch dann der Schrift­form des § 550 BGB, wenn er in­halts­gleich mit den in der äu­ße­ren Form des § 126 BGB nie­der­ge­leg­ten Ver­trags­be­din­gun­gen nur kon­klu­dent ab­ge­schlos­sen wor­den ist.

§ 550 BGB dient, so der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nen Ur­teils­grün­den, in ers­ter Linie dem In­for­ma­ti­ons­be­dürf­nis des Er­wer­bers, dem durch die Schrift­form die Mög­lich­keit ein­ge­räumt wer­den soll, sich von dem Um­fang und In­halt der auf ihn über­ge­hen­den Rech­te und Pflich­ten zu­ver­läs­sig zu un­ter­rich­ten. Die­sen Schutz­zweck er­füllt eine nur der äu­ße­ren Schrift­form ge­nü­gen­de Miet­ver­trags­ur­kun­de, in der die von bei­den Par­tei­en un­ter­zeich­ne­ten Be­din­gun­gen des spä­ter kon­klu­dent ab­ge­schlos­se­nen Ver­tra­ges ent­hal­ten sind. Eine sol­che Ur­kun­de in­for­miert den Er­wer­ber über die Be­din­gun­gen des Miet­ver­tra­ges, in die er, wenn der Miet­ver­trag mit die­sem In­halt zu­stan­de ge­kom­men ist bzw. noch be­steht, ein­tritt.

Dem­ge­gen­über ist es nicht Zweck der Schrift­form, dem Er­wer­ber Ge­wiss­heit über das Zu­stan­de­kom­men des lang­fris­ti­gen Miet­ver­tra­ges oder des­sen Fort­be­stand zu ver­schaf­fen. Diese Auf­ga­be könn­te die Ver­trags­ur­kun­de auch nicht er­fül­len.

Auch die zu­sätz­lich mit der Schrift­form des § 550 BGB ver­folg­ten Zwe­cke, die Be­weis­bar­keit lang­fris­ti­ger Ab­re­den si­cher­zu­stel­len und die Ver­trags­par­tei­en vor der un­be­dach­ten Ein­ge­hung lang­fris­ti­ger Bin­dun­gen zu war­nen, wer­den durch die bloße Ein­hal­tung der äu­ße­ren Form ge­wahrt.

Kommt der Ver­trag trotz ver­spä­te­ter An­nah­me mit dem schrift­lich nie­der­ge­leg­ten In­halt kon­klu­dent zu­stan­de, ist die Be­weis­funk­ti­on er­füllt. Dann sind die Ver­trags­be­din­gun­gen in der von bei­den Par­tei­en un­ter­zeich­ne­ten Ur­kun­de ver­kör­pert und kön­nen durch sie in aus­rei­chen­der Weise be­wie­sen wer­den.

Der Warn­funk­ti­on ist da­durch Ge­nü­ge getan, dass beide Par­tei­en die Ver­trags­ur­kun­de un­ter­zeich­net haben. Ins­be­son­de­re be­darf der An­bie­ten­de, der den Ver­trag trotz ver­spä­te­ter An­nah­me durch­füh­ren will, nicht einer noch­ma­li­gen War­nung durch die ge­setz­li­che Schrift­form. Auch wenn der Ver­trag erst län­ge­re Zeit nach Er­stel­lung der Miet­ver­trags­ur­kun­de zu­stan­de kommt, wird die Warn­funk­ti­on er­füllt. Denn die Schrift­form des Ver­tra­ges ist nur ge­wahrt, wenn die Par­tei­en den Miet­ver­trag mit dem in der Ur­kun­de nie­der­ge­leg­ten In­halt ab-​ge­schlos­sen haben. Dazu be­darf es stets der Äu­ße­rung eines ent­spre­chen­den Wil­lens der Par­tei­en.

Schließ­lich spricht auch die in § 550 BGB bei Nicht­ein­hal­tung der Schrift­form an­ge­ord­ne­te Rechts­fol­ge dafür, die Ein­hal­tung der Schrift­form nicht davon ab­hän­gig zu ma­chen, dass der Ver­trag durch die schrift­li­chen Er­klä­run­gen wirk­sam ge­wor­den ist. Denn der Miet­ver­trag wird auch ohne Ein­hal­tung der Schrift­form wirk­sam. Ein Ver­stoß gegen das Schrift­for­mer­for­der­nis hat nach § 550 BGB nur zur Folge, dass der Ver­trag als für un­be­stimm­te Zeit ge­schlos­sen gilt. Dem­ge­gen­über sind nach der all­ge­mei­nen Regel des § 125 BGB Rechts­ge­schäf­te, die der durch Ge­setz vor­ge­schrie­be­nen Form er­man­geln, nich­tig. Bei die­sen Rechts­ge­schäf­ten ist die Ein­hal­tung der Schrift­form somit Vor­aus­set­zung für deren Wirk­sam­keit. Diese un­ter­schied­li­chen Rechts­fol­gen bei feh­len­der Schrift­form recht­fer­ti­gen die un­ter­schied­li­chen An­for­de­run­gen an der Ein­hal­tung der Schrift­form.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat be­reits in sei­ner Ent­schei­dung vom 14. Juli 2004 dar­auf hin­ge­wie­sen, dass im Hin­blick auf die un­ter­schied­li­chen Rechts­fol­gen im Rah­men des § 550 BGB ge­rin­ge­re An­for­de­run­gen an die Schrift­form zu stel­len sind, als dies der Fall ist, wenn das Ge­setz die schrift­li­che Form als Wirk­sam­keits­vor­aus­set­zung vor­schreibt. Da­nach lie­gen hier auch bei kon­klu­den­tem Ab­schluss des Miet­ver­tra­ges die Vor­aus­set­zun­gen für die Schrift­form des § 550 BGB vor.

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 24. Fe­bru­ar 2010 – XII ZR 120/06

Quelle: rechtslupe.de; Mitteilung vom 01.04.2010

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