Män­gel­be­sei­ti­gungs­an­spruch des Mie­ters vs. Op­fer­gren­ze des Ver­mie­ters

Der Bun­des­ge­richts­hof hatte am 21. April 2010 einen Rechts­streit zu ent­schei­den, in dem die Mie­te­rin eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses von der Ver­mie­te­rin die Zah­lung eines hohen Kos­ten­vor­schus­ses für die Be­sei­ti­gung er­heb­li­cher Män­gel des Hau­ses ver­langt. Die Ver­mie­te­rin meint, sie sei zur Be­sei­ti­gung der Män­gel nicht ver­pflich­tet, weil der dazu er­for­der­li­che Auf­wand die “Op­fer­gren­ze” über­schrei­te.

Die Klä­ge­rin ver­langt von ihrer Ver­mie­te­rin die Zah­lung eines Kos­ten­vor­schus­ses für die Be­sei­ti­gung von Män­geln an dem von ihr seit 1988 ge­mie­te­ten Ein­fa­mi­li­en­haus in Dres­den. Sie be­zif­fert die Kos­ten für die Be­sei­ti­gung der an den In­nen- und Au­ßen­wän­den des Hau­ses vor­han­de­nen Risse sowie für die Be­sei­ti­gung von wei­te­ren Schä­den auf 47.500 €. Die­sen Be­trag macht sie mit der Klage gel­tend. Die Ver­mie­te­rin wen­det ein, dass die Kos­ten min­des­tens dop­pelt so hoch seien und ihr eine Be­sei­ti­gung der Män­gel im Hin­blick dar­auf, dass der Ver­kehrs­wert des Hau­ses nur bei 28.000 € liege, nicht zu­mut­bar sei.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit be­fass­te Amts­ge­richt Dres­den hat die Klage ab­ge­wie­sen1. Auf die Be­ru­fung der Mie­te­rin hat das Land­ge­richt Dres­den die­ses amts­ge­richt­li­che Ur­teil auf­ge­ho­ben und die Ver­mie­te­rin an­trags­ge­mäß ver­ur­teilt2, denn die Mie­te­rin habe, so die Be­grün­dung des Land­ge­richts, gemäß § 536a BGB An­spruch auf einen zweck­ge­bun­de­nen Vor­schuss in Höhe der zu er­war­ten­den Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten.

Die da­ge­gen ge­rich­te­te Re­vi­si­on der Ver­mie­te­rin hatte ges­tern vor dem Bun­des­ge­richts­hof Er­folg. Der Bun­des­ge­richts­hof ur­teil­te, dass die Vor­aus­set­zun­gen für den gel­tend ge­mach­ten Vor­schuss­an­spruch schon des­halb ge­gen­wär­tig nicht er­füllt sind, weil die von der Mie­te­rin be­ab­sich­tig­ten Re­pa­ra­tu­ren zweck­los sind, so­lan­ge nicht die Ur­sa­chen der Riss­bil­dung er­forscht und be­sei­tigt wor­den sind. Zweck­lo­se Maß­nah­men sind un­ge­eig­net und damit nicht er­for­der­lich im Sinne des § 536a Abs. 2 BGB.

Aber auch die wei­te­ren Er­wä­gun­gen in dem Be­ru­fungs­ur­teil des Land­ge­richts Dres­den wur­den vom Bun­des­ge­richts­hof als feh­ler­haft be­an­stan­det:

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs endet die Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters zur Be­sei­ti­gung eines Man­gels dort, wo der dazu er­for­der­li­che Auf­wand die “Op­fer­gren­ze” über­schrei­tet. Wann diese Zu­mut­bar­keits­gren­ze über­schrit­ten ist, muss, so der Bun­des­ge­richts­hof, von Fall zu Fall wer­tend er­mit­telt wer­den. Er­for­der­lich ist dabei eine Wür­di­gung aller Um­stän­de. Es darf, ent­schied der Bun­des­ge­richts­hof, kein kras­ses Miss­ver­hält­nis ent­ste­hen zwi­schen dem Re­pa­ra­tur­auf­wand ei­ner­seits und dem Nut­zen der Re­pa­ra­tur für den Mie­ter sowie dem Wert des Miet­ob­jekts an­de­rer­seits.

Das Land­ge­richt Dres­den hat in die­sem Zu­sam­men­hang un­ter­stellt, dass einem ak­tu­el­len Ver­kehrs­wert des Hau­ses von 28.000 € Sa­nie­rungs­kos­ten in Höhe von min­des­tens 95.000 € ge­gen­über ste­hen und damit je­den­falls rech­ne­risch ein gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen dem be­haup­te­ten Ver­kehrs­wert und der be­haup­te­ten Höhe der Sa­nie­rungs­kos­ten vor­liegt. Es hat je­doch an­ge­nom­men, dass die be­klag­te Ver­mie­te­rin sich auf­grund der Um­stän­de des Fal­les auf das – zu un­ter­stel­len­de – Miss­ver­hält­nis nach Treu und Glau­ben nicht be­ru­fen könne. Diese An­nah­me ist aber nach dem Ur­teil des Bun­des­ge­richts­hofs auf­grund der bis­he­ri­gen Tat­sa­chen­fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts nicht ge­recht­fer­tigt.

Die Sache ist an das Land­ge­richt zu­rück­ver­wie­sen wor­den, damit die er­for­der­li­chen Fest­stel­lun­gen ge­trof­fen wer­den kön­nen, ob die von der Mie­te­rin be­ab­sich­tig­ten Re­pa­ra­tu­ren zur nach­hal­ti­gen Man­gel­be­sei­ti­gung ge­eig­net sind, wie sich das Ver­hält­nis von Sa­nie­rungs­kos­ten und Ver­kehrs­wert der Im­mo­bi­lie tat­säch­lich dar­stellt und ob es der Ver­mie­te­rin unter Be­rück­sich­ti­gung die­ser und der wei­te­ren Um­stän­de zu­ge­mu­tet wer­den kann, die Män­gel zu be­sei­ti­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 21. April 2010 – VIII ZR 131/09

1. AG Dres­den, Ur­teil vom 05.09.2008 – 141 C 2898/08

2. LG Dres­den, Ur­teil vom 22.04.2009 – 4 S 479/08

Quelle: rechtslupe.de; Mitteilung vom 22.04.2010

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