Wohn­flä­che ca. 100 m²

Bei der Be­rech­nung der Miet­min­de­rung wegen Un­ter­schrei­tung der im Miet­ver­trag an­ge­ge­be­nen Wohn­flä­che ist nach einem am 10.03.2010 ver­kün­de­ten Ur­teil des Bun­des­ge­richts­hofs auch dann keine zu­sätz­li­che To­le­ranz­schwel­le zu be­rück­sich­ti­gen ist, wenn die Wohn­flä­chen­an­ga­be im Ver­trag einen “ca.”-Zu­satz ent­hält.

Die Klä­ger des jetzt vom Bun­des­ge­richts­hofs ent­schie­de­nen Rechts­streits waren bis Ende 2007 Mie­ter einer Woh­nung des Be­klag­ten in Aa­chen. Die Woh­nungs­grö­ße ist im Miet­ver­trag mit “ca. 100 m²” an­ge­ge­ben. Die mo­nat­lich zu zah­len­de Miete be­trug zu­letzt rund 500 €. Im Ja­nu­ar 2008 for­der­ten die Mie­ter den Ver­mie­ter zur Rück­zah­lung von in den Jah­ren 2002 bis 2007 über­zahl­ter Miete auf und be­grün­de­ten dies damit, dass die Woh­nung le­dig­lich über eine Wohn­flä­che von 81 Qua­drat­me­tern ver­fü­ge.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit be­fass­te Amts­ge­richt Aa­chen hat der auf Rück­zah­lung von rund 6.800 € ge­rich­te­ten Klage teil­wei­se statt­ge­ge­ben und sie im Üb­ri­gen ab­ge­wie­sen. Die gegen die teil­wei­se Kla­ge­ab­wei­sung ge­rich­te­te Be­ru­fung der Mie­ter hat das Land­ge­richt Aa­chen zu­rück­ge­wie­sen und dabei die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass die Min­de­rung nicht aus einer Wohn­flä­che von 100 Qua­drat­me­tern, son­dern im Hin­blick auf die “ca.”-An­ga­be im Ver­trag le­dig­lich aus einer Flä­che 95 Qua­drat­me­tern zu be­rech­nen sei. Die da­ge­gen ge­rich­te­te Re­vi­si­on der Mie­ter hatte jetzt beim Bun­des­ge­richts­hof Er­folg:

Dem re­la­ti­vie­ren­den Zu­satz “ca.” kommt, so der Bun­des­ge­richts­hof, für die Be­mes­sung der Miet­min­de­rung (§ 536 Abs. 1 BGB) keine Be­deu­tung zu. Die Min­de­rung soll die Her­ab­set­zung der Ge­brauchs­taug­lich­keit aus­glei­chen. Dar­aus folgt, dass die Höhe des Min­de­rungs­be­tra­ges dem Um­fang der Man­gel­haf­tig­keit zu ent­spre­chen hat. Die Man­gel­haf­tig­keit liegt aber darin, dass die Wohn­flä­che mehr als zehn Pro­zent von der an­ge­ge­be­nen Qua­drat­me­ter­zahl ab­weicht.

Damit hat der Bun­des­ge­richts­hof seine bis­he­ri­ge Recht­spre­chung be­kräf­tigt, dass die Ab­wei­chung von einer als Be­schaf­fen­heit ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che um mehr als zehn Pro­zent zum Nach­teil des Mie­ters einen zur Min­de­rung be­rech­ti­gen­den Sach­man­gel dar­stellt. Das gilt nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs auch dann, wenn der Miet­ver­trag zur Größe der Wohn­flä­che nur eine “ca.”-An­ga­be ent­hält. Mit der jet­zi­gen Ent­schei­dung stellt der Bun­des­ge­richts­hof klar, dass der re­la­ti­vie­ren­de Zu­satz “ca.” auch bei der Be­rech­nung der Min­de­rung keine zu­sätz­li­che To­le­ranz­schwel­le (wie etwa die hier vom Land­ge­richt Aa­chen an­ge­nom­me­nen fünf Pro­zent) recht­fer­tigt.

Die Sache ist an das Land­ge­richt zu­rück­ver­wie­sen wor­den, weil wei­te­re Fest­stel­lun­gen zur tat­säch­li­chen Woh­nungs­grö­ße unter Be­rück­sich­ti­gung einer Ter­ras­sen­flä­che zu tref­fen sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09

Quelle: rechtslupe.de; Mitteilung vom 10.03.2010

 

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