Was­ser­um­la­ge

Der Bun­des­ge­richts­hofs hatte dar­über zu ent­schei­den, ob der Ver­mie­ter einer Woh­nung bei der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung die Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung und Ent­wäs­se­rung ver­brauchs­ab­hän­gig ab­rech­nen muss oder ob er den An­teil der Wohn­flä­che zu­grun­de legen darf, wenn – bis auf eine – alle üb­ri­gen Woh­nun­gen im Ge­bäu­de mit einem Was­ser­zäh­ler aus­ge­rüs­tet sind.

Dem am 12.03.2008 ver­kün­de­ten Ur­teil liegt im We­sent­li­chen fol­gen­der Sach­ver­halt zu­grun­de: Die Klä­ge­rin rech­ne­te die Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung und Ent­wäs­se­rung nach dem An­teil der Wohn­flä­che der den Be­klag­ten ver­mie­te­ten Woh­nung ab. Seit März 2003 sind – mit einer Aus­nah­me – alle Woh­nun­gen des Ge­bäu­des mit einem Was­ser­zäh­ler aus­ge­stat­tet, auch die Woh­nung der Be­klag­ten. In der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung für den Ab­rech­nungs­zeit­raum 2004 legte die Klä­ge­rin die Was­ser­kos­ten wei­ter­hin nach dem An­teil der Wohn­flä­che auf die Mie­ter um. Dabei ergab sich zu Las­ten der Be­klag­ten ein Be­trag von 557,60 €. Dar­aus re­sul­tier­te eine Nach­for­de­rung in Höhe von 99,60 €, die unter an­de­rem Ge­gen­stand der Klage ist. Die Be­klag­ten mach­ten gel­tend, dass die Klä­ge­rin wegen der vor­han­de­nen Was­ser­zäh­ler ver­pflich­tet sei, die Was­ser­kos­ten nach Ver­brauch ab­zu­rech­nen; unter Be­rück­sich­ti­gung der von der Was­ser­uhr ab­ge­le­se­nen Werte er­ge­be sich ein Be­trag von le­dig­lich 227,47 € und dem­ent­spre­chend ein Gut­ha­ben zu ihren Guns­ten.

Die Klage war in den Vor­in­stan­zen er­folg­reich. Der Bun­des­ge­richts­hof hat die vom Be­ru­fungs­ge­richt zu­ge­las­se­ne Re­vi­si­on der Be­klag­ten zu­rück­ge­wie­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die Klä­ge­rin be­rech­tigt ist, die Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung und Ent­wäs­se­rung nach dem An­teil der Wohn­flä­che auf die Mie­ter um­zu­le­gen. Die­sen Ab­rech­nungs­maß­stab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grund­sätz­lich vor, so­fern die Par­tei­en – wie hier – nichts an­de­res ver­ein­bart haben und keine ge­setz­li­chen Son­der­re­ge­lun­gen be­ste­hen. Zu einer Ab­rech­nung nach dem er­fass­ten Was­ser­ver­brauch wäre die Klä­ge­rin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur ver­pflich­tet, wenn alle Miet­woh­nun­gen mit einem Was­ser­zäh­ler aus­ge­stat­tet wären; das ist hier je­doch nicht der Fall.

Bloße Zwei­fel der Be­klag­ten an der Bil­lig­keit der Wohn­flä­che als Um­la­ge­maß­stab ge­nü­gen nicht, um eine Än­de­rung des ge­setz­li­chen Um­la­ge­schlüs­sels zu recht­fer­ti­gen. Le­dig­lich für be­son­de­re Aus­nah­me­fäl­le geht der Ge­setz­ge­ber davon aus, dass ein An­spruch des Mie­ters auf ein Ab­wei­chen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vor­ge­se­he­nen Flä­chen­schlüs­sel be­ste­hen kann. Das setzt vor­aus, dass es im Ein­zel­fall zu einer kras­sen Un­bil­lig­keit kommt. Die­ses Er­for­der­nis ist hier je­doch nicht er­füllt.

Ur­teil vom 12. März 2008 – VIII ZR 188/07

Quelle: rechtslupe.de; Mitteilung vom  14.03.2008

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