Was­ser­ab­rech­nung für Mie­ter

Der Ver­mie­ter darf die Kos­ten für Frisch­was­ser und Schmutz­was­ser bei der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung je­den­falls dann in einer Summe zu­sam­men­fas­sen und ein­heit­lich ab­rech­nen, wenn die Um­la­ge die­ser Kos­ten ein­heit­lich nach dem durch Zäh­ler er­fass­ten Frisch­was­ser­ver­brauch vor­ge­nom­men wird.

Die Zu­sam­men­fas­sung der Kos­ten von Frisch­was­ser und Ab­was­ser bei der Ab­rech­nung ist nach einem ak­tu­el­len Ur­teil des Bun­des­ge­richts­hofs zu­läs­sig.

For­mell ord­nungs­ge­mäß ist eine Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung, wenn sie den all­ge­mei­nen An­for­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine ge­ord­ne­te Zu­sam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält. So­weit keine be­son­de­ren Ab­re­den ge­trof­fen sind, sind in die Ab­rech­nung re­gel­mä­ßig fol­gen­de Min­destan­ga­ben auf­zu­neh­men:

  • eine Zu­sam­men­stel­lung der Ge­samt­kos­ten,
  • die An­ga­be und Er­läu­te­rung der zu­grun­de ge­leg­ten Ver­tei­ler­schlüs­sel,
  • die Be­rech­nung des An­teils des Mie­ters und
  • der Abzug sei­ner Vor­aus­zah­lun­gen.

Wie stark dabei die ein­zel­nen Kos­ten­ar­ten auf­ge­glie­dert sein müs­sen, ist bis­lang nicht ab­schlie­ßend ge­klärt.

Über­wie­gend wird ver­langt, dass sämt­li­che an­ge­setz­ten Kos­ten­ar­ten ein­zeln ab­ge­rech­net wer­den. Dabei wird zu­min­dest eine Dif­fe­ren­zie­rung ent­spre­chend den Be­triebs­kos­ten­ar­ten in § 2 der Be­trKV für er­for­der­lich ge­hal­ten, teils wird aber auch noch eine zu­sätz­li­che Spe­zi­fi­zie­rung ver­langt, etwa bei der Po­si­ti­on Ver­si­che­rung die An­ga­be der ein­zel­nen Ver­si­che­rungs­ar­ten.

Bei den Kos­ten für Frisch­was­ser und Schmutz­was­ser, die nach der Sys­te­ma­tik der Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung zwei ver­schie­de­ne Po­si­tio­nen – Zif­fer 2 (Was­ser­ver­sor­gung) und Zif­fer 3 (Ent­wäs­se­rung) – be­tref­fen, wird je­doch von einer ver­brei­te­ten Mei­nung eine zu­sam­men­ge­fass­te Ab­rech­nung für zu­läs­sig er­ach­tet, zu­min­dest dann, wenn auch die Be­rech­nung der Kos­ten für Ab­was­ser an den Frisch­was­ser­ver­brauch ge­knüpft ist. Diese Auf­fas­sung teilt der BGH:

Maß­geb­lich für die for­mel­le Wirk­sam­keit einer Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ist die Nach­voll­zieh­bar­keit und Prüf­fä­hig­keit für den Mie­ter, so der BGH in sei­ner Ur­teils­be­grün­dung. Diese ist auch dann ge­währ­leis­tet, wenn die – nach der Ver­kehrs­an­schau­ung oh­ne­hin eng mit­ein­an­der zu­sam­men­hän­gen­den – Kos­ten für Frisch­was­ser und Ab­was­ser in der Ab­rech­nung in einer Summe zu­sam­men­ge­fasst und ein­heit­lich ab­ge­rech­net wer­den. Dies gilt je­den­falls dann, wenn – wie hier – die Um­la­ge ein­heit­lich nach dem durch Zäh­ler er­fass­ten Frisch­was­ser­ver­brauch vor­ge­nom­men wird. An­hand die­ser An­ga­ben ist es dem Mie­ter ohne wei­te­res mög­lich zu über­prü­fen, ob die ihm in Rech­nung ge­stell­ten Kos­ten nach dem Miet­ver­trag um­la­ge­fä­hig sind und ob der rich­ti­ge Um­la­ge­schlüs­sel ver­wen­det wurde, sowie den Re­chen­schritt nach­zu­voll­zie­hen, mit dem der von ihm zu tra­gen­de An­teil der Frisch­was­ser- und Ab­was­ser­kos­ten er­mit­telt wurde.

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 340/08

Quelle: rechtslupe.de; Mitteilung vom 11.08.2009

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