Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Ein Mie­ters hat gegen den ehe­ma­li­gen Ver­mie­ter kei­nen An­spruch auf Aus­stel­lung einer “Miet­schul­den­frei­heits­be­schei­ni­gung”, die über eine Quit­tung für die er­hal­te­nen Miet­zah­lun­gen hin­aus­geht.

In einem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit waren die Klä­ger Mie­ter einer Woh­nung der Be­klag­ten. Sie haben das Miet­ver­hält­nis ge­kün­digt und sind in eine an­de­re Woh­nung im Raum Dres­den um­ge­zo­gen. Da der Ver­mie­ter der neuen Woh­nung von den Klä­gern eine “Miet­schul­den­frei­heits­be­schei­ni­gung” ver­langt, haben die Klä­ger die Be­klag­te zur Aus­stel­lung einer sol­chen Be­schei­ni­gung auf­ge­for­dert. Die Be­klag­te hat den mit der Klage zu­nächst er­ho­be­nen An­spruch auf Er­tei­lung von Quit­tun­gen über die ge­leis­te­ten Miet­zah­lun­gen so­fort an­er­kannt und ent­spre­chen­de Quit­tun­gen er­teilt. Die Ab­ga­be einer von den Klä­gern ge­for­der­ten wei­ter­ge­hen­den Er­klä­rung des In­halts, dass die Miete ein­schließ­lich ver­ein­bar­ter Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für den Miet­zeit­raum be­zahlt wor­den sei, dass ein Nach­zah­lungs­be­trag aus der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung für 2006 von 276,24 € wegen Strit­tig­keit der For­de­rung nicht be­zahlt wor­den sei, dass die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung für 2007 noch nicht er­teilt wor­den sei und dass die Klä­ger eine Kau­ti­on von 726 € ge­leis­tet hät­ten, die sich auf­grund des nicht frei­ge­ge­be­nen Pfan­des noch bei der Be­klag­ten be­fin­de, hat sie da­ge­gen ver­wei­gert.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit be­fass­te Amts­ge­richt Dip­pol­dis­wal­de hat mit Ur­teil vom 10.​01.​2008 – 2 C 0686/07 die auf Ab­ga­be der Er­klä­rung ge­rich­te­te Klage ab­ge­wie­sen. Das Land­ge­richt Dres­den hat mit Ur­teil vom 29.​07.​2008 – 4 S 97/08 die da­ge­gen ge­rich­te­te Be­ru­fung zu­rück­ge­wie­sen. Die vom Land­ge­richt Dres­den im Be­ru­fungs­ur­teil zu­ge­las­se­ne Re­vi­si­on der Klä­ger hatte nun auch vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Er­folg.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass ein An­spruch auf Er­tei­lung der be­gehr­ten “Miet­schul­den­frei­heits­be­schei­ni­gung” nicht be­steht. Der Miet­ver­trag der Par­tei­en ent­hält hier­zu keine Re­ge­lung. Eine sol­che Ver­pflich­tung be­steht auch nicht als miet­ver­trag­li­che Ne­ben­pflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Eine Ver­pflich­tung zur Aus­kunft über das Be­ste­hen oder Nicht­be­ste­hen von Miet­schul­den würde vor­aus­set­zen, dass der Mie­ter über Art und Um­fang sei­ner Miet­ver­bind­lich­kei­ten im Un­ge­wis­sen ist. Hier­an fehlt es, weil der Mie­ter – wie hier die Klä­ger – unter Zu­hil­fe­nah­me ei­ge­ner Zah­lungs­be­le­ge sowie der von dem Ver­mie­ter gemäß § 368 BGB ge­schul­de­ten und er­teil­ten Quit­tun­gen über die von dem Mie­ter ge­leis­te­ten Zah­lun­gen ohne wei­te­res fest­stel­len kann, ob alle miet­ver­trag­lich ge­schul­de­ten Zah­lun­gen ge­leis­tet sind, und auch in der Lage ist, die Er­fül­lung sei­ner aus dem Miet­ver­trag fol­gen­den Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen zu be­le­gen. Die Ab­ga­be einer in ihren Wir­kun­gen unter Um­stän­den wei­ter rei­chen­den Er­klä­rung kann einem Ver­mie­ter hin­ge­gen schon wegen einer mög­li­chen Ge­fähr­dung ei­ge­ner Rechts­po­si­tio­nen nicht zu­ge­mu­tet wer­den. Denn es er­scheint nicht fern lie­gend, dass eine sol­che Be­schei­ni­gung auch als Aus­gleichs­quit­tung an­ge­se­hen wer­den könn­te, durch die der Ver­mie­ter auf alle even­tu­ell noch be­ste­hen­den An­sprü­che gegen den Mie­ter ver­zich­ten würde, oder dass darin ein “Zeug­nis gegen sich selbst” liegt, das für ihn be­weis­recht­lich nach­tei­lig wäre, falls nach­träg­lich noch Streit über den Be­stand oder die Er­fül­lung von Miet­for­de­run­gen ent­ste­hen soll­te.

Auch eine all­ge­mei­ne Pflicht zur Aus­stel­lung einer sol­chen Be­schei­ni­gung wegen einer dahin ent­stan­de­nen Ver­kehrs­sit­te war im zu ent­schei­den­den Fall nicht an­zu­neh­men. Das Be­ru­fungs­ge­richt hatte eine sol­che Ver­kehrs­sit­te nicht fest­ge­stellt. Das Vor­brin­gen der Klä­ger, wo­nach ein Ver­mie­ter in Dres­den mit einem Be­stand von 42.​000 Woh­nun­gen von jedem neuen Mie­tin­ter­es­sen­ten die Bei­brin­gung einer “Miet­schul­den­frei­heits­be­schei­ni­gung” ver­langt, reicht für die An­nah­me einer sol­che Ver­kehrs­sit­te nicht aus, da diese vor­aus­setzt, dass sich in­ner­halb aller be­tei­lig­ten Krei­se und nicht nur eines Tei­les, sei er auch quan­ti­ta­tiv er­heb­lich, dazu eine ein­heit­li­che Pra­xis durch­ge­setzt hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 30. Sep­tem­ber 2009 – VIII ZR 238/08

Quelle: rechtslupe.de; Mitteilung vom 30. September 2009

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