Die Kau­ti­on und ein Zu­rück­be­hal­tungs­recht an der Miete

Einem Mie­ter steht ge­gen­über dem Zwangs­ver­wal­ter ein Zu­rück­be­hal­tungs­recht wegen einer vom Ver­mie­ter nicht gemäß BGB § 551 Abs. 3 an­ge­leg­ten Kau­ti­on zu.

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in dem Rechts­streit eines Klä­gers, der am 19. Ja­nu­ar 2004 eine Woh­nung ge­mie­tet und an den Ver­mie­ter eine Kau­ti­on in Höhe von 480 € ent­rich­tet hatte; eine vom Ver­mö­gen des Ver­mie­ters ge­trenn­te An­la­ge der Kau­ti­on un­ter­blieb. Über das Ver­mö­gen des Ver­mie­ters wurde im April 2007 das In­sol­venz-ver­fah­ren er­öff­net. Der Be­klag­te wurde mit Be­schluss des Amts­ge­richts Lü­ne­burg vom 5. Ok­to­ber 2007 zum Zwangs­ver­wal­ter des u.a. vom Klä­ger be­wohn­ten Haus­grund­stücks be­stellt. Der be­klag­te Zwangs­ver­wal­ter hat die Kau­ti­on nicht er­hal­ten.

Der Mie­ter be­gehr­te nun mit sei­ner Klage die Fest­stel­lung sei­ner Be­fug­nis, die Miete bis zu einem Be­trag von 480 € nebst Zin­sen ein­zu­be­hal­ten, bis der Be­klag­te ihm die An­la­ge der Miet­kau­ti­on auf einem Treu­hand­kon­to zu­guns­ten des Klä­gers nach­weist. Das erst­in­stanz­lich mit der Klage be­fass­te Amts­ge­richt Lü­ne­burg hat der Klage statt­ge­ge­ben, Ur­teil vom 28.​08.​2008 – 12 C 55/08, das Land­ge­richt Lü­ne­burg hat die da­ge­gen ge­rich­te­te Be­ru­fung des be­klag­ten Zwangs­ver­wal­ters zu­rück­ge­wie­sen, Ur­teil vom 03.​12.​2008 – 6 S 122/08. Mit der vom Land­ge­richt Lü­ne­burg in sei­nem Be­ru­fungs­ur­teil zu­ge­las­se­nen Re­vi­si­on ver­folgt der be­klag­te Zwangs­ver­wal­ter sein Ziel der Kla­ge­ab­wei­sung wei­ter, hat damit nun je­doch auch vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Er­folg:

Der Bun­des­ge­richts­hof pflich­te­te viel­mehr dem Land­ge­richt Lü­ne­burg darin bei, dass dem Klä­ger ein Zu­rück­be­hal­tungs­recht (§ 273 BGB) an der lau­fen­den Miete zu­steht, weil er aus dem Miet­ver­hält­nis einen fäl­li­gen Ge­gen­an­spruch hat. Der Be­klag­te ist ver­pflich­tet, einen Be­trag in Höhe der vom Klä­ger ge­zahl­ten Miet­kau­ti­on von 480 € gemäß § 551 Abs. 3 BGB zu­guns­ten des Klä­gers an­zu­le­gen; diese Ver­pflich­tung er­streckt sich auch auf die Zin­sen, die bei ge­set­zes­kon­for­mer An­la­ge der Kau­ti­on an­ge­fal­len wären und die Si­cher­heit er­höht hät­ten (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB).

Der im Jahr 2004 ab­ge­schlos­se­ne Miet­ver­trag ist ge­gen­über dem Be­klag­ten als Zwangs­ver­wal­ter wirk­sam, weil dem Klä­ger die Woh­nung vom Ver­mie­ter schon vor der Be­schlag­nah­me des Grund­stücks über­las­sen war. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Ver­wal­ter an­stel­le des Schuld­ners des­sen Ver­mie­ter­rech­te zu ver­fol­gen und des­sen Pflich­ten zu er­fül­len, weil der Schuld­ner dazu auf­grund der Be­schlag­nah­me und der damit ver­bun­de­nen Ent­zie­hung der Ver­wal­tung und Be­nut­zung des Grund­stücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangs­ver­wal­ter wird des­halb, wie das Be­ru­fungs­ge­richt rich­tig ge­se­hen hat, in allen Fäl­len, in denen Rech­te und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis be­rührt sind, wie ein Ver­mie­ter be­han­delt; dies gilt auch im Hin­blick auf die Kau­ti­ons­ver­einba­rung und selbst dann, wenn der Ver­wal­ter die Kau­ti­on vom Ver­mie­ter nicht er­hal­ten hat. ( BGH, Ur­tei­le vom 16.​07.​2003 – VIII ZR 11/03; 09.​03.​2005 – VIII ZR 330/03 sowie vom 11.​03.​2009 – VIII ZR 184/08)

Die Pflich­ten des Zwangs­ver­wal­ters um­fas­sen auch die den Ver­mie­ter gemäß § 551 Abs. 3 BGB tref­fen­de Pflicht, eine vom Mie­ter ge­leis­te­te Bar­kau­ti­on ge­trennt von sei­nem Ver­mö­gen bei einem Kre­dit­in­sti­tut an­zu­le­gen (BGH, Ur­teil vom 11.​03.​2009, aaO, Tz. 9). Diese Ver­pflich­tung wurde vom Ver­mie­ter bis­her nicht er­füllt und trifft des­halb nun­mehr den Be­klag­ten als Zwangs­ver­wal­ter.

Dies ist, so der BGH, auch nicht – im Hin­blick auf die Er­öff­nung des In­sol­venz­ver­fah­rens über das Ver­mö­gen des Ver­mie­ters – des­we­gen an­ders zu be­ur­tei­len, weil dem Mie­ter ge­gen­über dem Zwangs­ver­wal­ter keine wei­ter­ge­hen­den Rech­te als ge­gen­über dem ur­sprüng­li­chen Ver­mie­ter zu­ste­hen könn­ten. Es kommt auch nicht dar­auf an, ob der Mie­ter, des­sen Miet­ver­hält­nis gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wir­kung für die In­sol­venz­mas­se fort­be­steht, im Rah­men des In­sol­venz­ver­fah­rens wegen sei­ner An­sprü­che aus der Kau­ti­on nach § 108 Abs. 3, § 87 InsO auf eine ein­fa­che In­sol­venz­for­de­rung ver­wie­sen ist. Denn vor­lie­gend geht es nicht um die Rechts­stel­lung des Mie­ters in der In­sol­venz sei­nes Ver­mie­ters, son­dern um die Pflich­ten des Be­klag­ten als Zwangs­ver­wal­ter ge­gen­über einem Mie­ter, dem die Woh­nung schon vor der Be­schlag­nah­me über­las­sen war. Der Zwangs­ver­wal­ter tritt in die­sem Fall, wie aus­ge­führt, nach § 152 Abs. 2 ZVG in die Rech­te und Pflich­ten des Ver­mie­ters ein und hat des­halb auch die aus der Kau­ti­on fol­gen­den Pflich­ten des Ver­mie­ters zu er­fül­len. Dar­auf, dass der Ver­mie­ter selbst dazu wäh­rend des lau­fen­den In­sol­venz­ver­fah­rens nicht mehr in der Lage ist, kommt es nicht an. Die Be­vor­zu­gung des Mie­ters ge­gen­über den Gläu­bi­gern in der Zwangs­ver­wal­tung hin­sicht­lich der Kau­ti­on ist wegen des einer Treu­hand ähn­li­chen Ver­hält­nis­ses ge­recht­fer­tigt und vom Ge­setz­ge­ber ge­wollt (BGH, Ur­teil vom 11. März 2009, aaO, Tz. 9). Sie wird des­halb nicht davon be­rührt, dass neben der Zwangs­ver­wal­tung über das Miet­ob­jekt auch ein In­sol­venz­ver­fah­ren über das Ver­mö­gen des Schuld­ners an­hän­gig ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 23. Sep­tem­ber 2009 – VIII ZR 336/08

Quelle: rechtslupe.de; Mitteilung vom 15.10.2009

Dieser Beitrag wurde unter Mietrecht veröffentlicht. Setze ein Lesezeichen auf den Permalink.