Die Miet­kau­ti­on in der Zwangs­ver­wal­tung

Den Zwangs­ver­wal­ter einer Miet­woh­nung trifft nach einem ak­tu­el­len Ur­teil des Bun­des­ge­richts­hofs auch die Pflicht des Ver­mie­ters zur An­la­ge einer vom Mie­ter als Si­cher­heit ge­leis­te­ten Geld­sum­me bei einem Kre­dit­in­sti­tut; dies gilt auch dann, wenn der Ver­mie­ter die Kau­ti­on nicht an den Zwangs­ver­wal­ter aus­ge­folgt hat.

Der Miet­ver­trag ist auch ge­gen­über dem Be­klag­ten als Zwangs­ver­wal­ter wirk­sam ist, wenn dem Mie­ter die Woh­nung vom Ver­mie­ter schon vor der Be­schlag­nah­me des Grund­stücks über­las­sen war. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Ver­wal­ter an­stel­le des Schuld­ners des­sen Ver­mie­ter­rech­te zu ver­fol­gen und des­sen Pflich­ten zu er­fül­len, weil der Schuld­ner dazu auf­grund der Be­schlag­nah­me und der damit ver­bun­de­nen Ent­zie­hung der Ver­wal­tung und Be­nut­zung des Grund­stücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangs­ver­wal­ter wird des­halb in allen Fäl­len, in denen Rech­te und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis be­rührt sind, wie ein Ver­mie­ter be­han­delt; dies gilt auch im Hin­blick auf die Kau­ti­ons­ver­ein­ba­rung und selbst dann, wenn der Ver­wal­ter die Kau­ti­on vom Ver­mie­ter nicht er­hal­ten hat.

Die Pflich­ten des Zwangs­ver­wal­ters um­fas­sen auch die dem Ver­mie­ter gemäß § 551 Abs. 3 BGB ob­lie­gen­de Pflicht, eine vom Mie­ter ge­leis­te­te Bar­kau­ti­on ge­trennt von sei­nem Ver­mö­gen bei einem Kre­dit­in­sti­tut an­zu­le­gen, so­weit diese Ver­pflich­tung nicht be­reits vom Ver­mie­ter (Zwangs­ver­wal­tungs­schuld­ner) er­füllt wor­den ist. Der Ein­wand, der Ver­wal­ter trete nicht voll­stän­dig in die Rechts­stel­lung des Ver­mie­ters ein, son­dern nur in­so­weit, als hier­durch keine Gläu­bi­ger­inter­es­sen be­rührt wür­den, weil an­de­ren­falls die Gläu­bi­ger durch die Zwangs­ver­wal­tung schlech­ter ge­stellt seien, greift nicht durch. Zwar trifft es zu, dass die Haf­tungs­mas­se der Gläu­bi­ger ge­schmä­lert wird, wenn der Ver­mie­ter die Ver­pflich­tun­gen aus der Kau­ti­ons­ab­re­de auch dann er­fül­len muss, wenn ihm der Ver­mie­ter die vom Mie­ter ge­zahl­te Kau­ti­on nicht aus­ge­hän­digt hat. Dies ist aber wegen des einer Treu­hand ähn­li­chen Ver­hält­nis­ses zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter im Hin­blick auf die Ge­wäh­rung der Kau­ti­on ge­recht­fer­tigt und vom Ge­setz­ge­ber ge­wollt.

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 11. März 2009 – VIII ZR 184/08

Quelle: rechtslupe.de; Mitteilung vom 9. April 2009

 

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