Schön­heits­re­pa­ra­tur nur ohne Au­ßen­an­strich

Nach einem am 18. Fe­bru­ar 200 ver­kün­de­ten Ur­teil des Bun­des­ge­richts­hof ist eine Klau­sel über die Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ins­ge­samt un­wirk­sam, wenn sie die Ver­pflich­tung ent­hält, auch den Au­ßen­an­strich von Türen und Fens­tern sowie den An­strich einer Log­gia vor­zu­neh­men.

Die Be­klag­te war Mie­te­rin einer Woh­nung des Klä­gers in Ber­lin. Der For­mu­lar­miet­ver­trag ent­hielt in § 4 Abs. 2 fol­gen­de Klau­sel:

“Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren trägt der Mie­ter (Ver­glei­che § 13) ein­schließ­lich Strei­chen von Au­ßen­fens­tern, Bal­kon­tür und Log­gia”.

§ 13 Abs. 1 Satz 1 des Miet­ver­tra­ges lau­tet:

“Trägt der Mie­ter die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, so hat er fol­gen­de Ar­bei­ten fach­ge­recht aus­zu­füh­ren: Ta­pe­zie­ren, An­strei­chen der Wände und De­cken, das Strei­chen der Fuß­bö­den, Rei­ni­gen und Ab­zie­hen und Wie­der­her­stel­lung der Ver­sie­ge­lung von Par­kett, das Strei­chen der Heiz­kör­per ein­schließ­lich der Heiz­roh­re sowie der Türen und Fens­ter.”

Der Klä­ger be­gehrt von der Be­klag­ten nach Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses unter an­de­rem Scha­dens­er­satz wegen un­ter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in Höhe von 8.696,66 € netto. Das Amts­ge­richt hat die Klage ab­ge­wie­sen. Auf die Be­ru­fung des Klä­gers hat das Land­ge­richt einen Scha­dens­er­satz­an­spruch des Klä­gers be­jaht und der Klage in­so­weit in Höhe von 6.902,03 € statt­ge­ge­ben. Die vom Be­ru­fungs­ge­richt zu­ge­las­se­ne Re­vi­si­on der Be­klag­ten hatte Er­folg. Der Bun­des­ge­richts­hof hat das Ur­teil des Be­ru­fungs­ge­richts auf­ge­ho­ben und die Be­ru­fung des Klä­gers gegen das die Klage ab­wei­sen­de Ur­teil des Amts­ge­richts zu­rück­ge­wie­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat zur Be­grün­dung sei­ner Ent­schei­dung aus­ge­führt, dass dem Klä­ger Scha­dens­er­satz wegen un­ter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht zu­steht, weil die Pflicht zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht wirk­sam auf die Be­klag­te über­tra­gen wor­den ist. Die For­mu­lar­klau­seln in § 4 und § 13 des Miet­ver­trags sind gemäß § 307 BGB un­wirk­sam, weil sie dem Mie­ter als Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auch den Au­ßen­an­strich der Fens­ter sowie der Woh­nungs­ein­gangs­tür und der Bal­kon­tür und dar­über hin­aus den An­strich der Log­gia auf­er­le­gen. Darin liegt eine un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters, weil diese Ar­bei­ten nicht unter den Be­griff der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren fal­len, der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zwei­ten Be­rech­nungs­ver­ord­nung de­fi­niert ist. So­weit es um Türen und Fens­ter geht, ge­hört zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Sinne die­ser Be­stim­mung, die den Maß­stab dafür bil­det, wel­che Ar­bei­ten dem Mie­ter in einer For­mu­lar­klau­sel auf­er­legt wer­den dür­fen, nur das Strei­chen der In­nen­tü­ren sowie der Fens­ter und Au­ßen­tü­ren von innen, nicht aber der Au­ßen­an­strich von Türen und Fens­tern. Eben­so wenig ge­hört der An­strich einer Log­gia zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. Die Un­wirk­sam­keit der Ver­pflich­tung des Mie­ters zum Au­ßen­an­strich von Türen und Fens­tern sowie zum An­strich der Log­gia führt – an­ders als das Be­ru­fungs­ge­richt an­ge­nom­men hat – zur Un­wirk­sam­keit der ge­sam­ten Klau­sel über die Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter. Die bloße Strei­chung der Text­be­stand­tei­le, mit denen der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zwei­ten Be­rech­nungs­ver­ord­nung ge­re­gel­te Ge­gen­stands­be­reich von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren über­schrit­ten wird, liefe der Sache nach auf eine – nach dem Ge­setz un­zu­läs­si­ge – gel­tungs­er­hal­ten­de Re­duk­ti­on hin­aus.

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 18. Fe­bru­ar 2009 – VIII ZR 210/08

 

Quelle: www.rechtslupe.de; Mitteilung vom 19.02.2009

 

 

 

 

 
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