Kün­di­gungs­sperr­fris­ten bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen

Wird eine ver­mie­te­te Woh­nung in Woh­nungs­ei­gen­tum um­ge­wan­delt und so­dann ver­äu­ßert, so kann sich der Er­wer­ber ge­gen­über dem Mie­ter auf das Vor­lie­gen be­stimm­ter Kün­di­gungs­grün­de erst nach drei Jah­ren – in be­stimm­ten Ge­bie­ten sogar erst nach 10 Jah­ren – seit der Ver­äu­ße­rung be­ru­fen, § 577a BGB. Diese Kün­di­gungs­be­schrän­kung des § 577a BGB bei Um­wand­lung von ver­mie­te­ten Wohn­räu­men in Woh­nungs­ei­gen­tum gilt je­doch, wie der Bun­des­ge­richts­hof jetzt aus­drück­lich fest­stell­te, nur für Ei­gen­be­darfs­kün­di­gun­gen oder Ver­wer­tungs­kün­di­gun­gen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB). Auf an­de­re Kün­di­gungs­grün­de im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist diese Kün­di­gungs­sperr­frist je­doch nicht, auch nicht ana­log an­wend­bar.

Nach sei­nem Wort­laut schließt § 577a BGB, wenn an den ver­mie­te­ten Wohn­räu­men nach der Über­las­sung an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum be­grün­det und das Woh­nungs­ei­gen­tum ver­äu­ßert wor­den ist, für den Er­wer­ber nur die Be­ru­fung auf be­rech­tig­te In­ter­es­sen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB (Ei­gen­be­darf­s­in­ter­es­se und Ver­wer­tungs­in­ter­es­se) für die Dauer von drei bzw. zehn Jah­ren aus. Mit der Kün­di­gungs­sperr­frist für Ei­gen­be­darfs­kün­di­gun­gen woll­te der Ge­setz­ge­ber den Mie­ter be­son­ders davor schüt­zen, dass um­ge­wan­del­te Ei­gen­tums­woh­nun­gen häu­fig zur Be­frie­di­gung ei­ge­nen Wohn­be­darfs er­wor­ben wer­den, der durch die Kün­di­gungs­schutz­be­stim­mun­gen er­streb­te Be­stands­schutz für den Mie­ter da­durch also be­son­ders ge­fähr­det ist[1]. Ge­ra­de die er­höh­te Ge­fahr einer Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung nach Um­wand­lung des ver­mie­te­ten Wohn­raums in eine Ei­gen­tums­woh­nung und Ver­äu­ße­rung an einen neuen Ei­gen­tü­mer stellt nach der Auf­fas­sung des Ge­setz­ge­bers auch die Recht­fer­ti­gung für die mit der (ver­län­ger­ten) Kün­di­gungs­sperr­frist ver­bun­de­ne Be­schrän­kung der ver­fas­sungs­recht­lich ge­schütz­ten Ei­gen­tü­mer­be­fug­nis­se (Art. 14 GG) so­wohl des Ver­äu­ße­rers als auch des Er­wer­bers dar[2].

In Er­gän­zung dazu ist die Sperr­frist für Ver­wer­tungs­kün­di­gun­gen ein­ge­führt wor­den, um zu ver­hin­dern, dass in­fol­ge der (ver­län­ger­ten) Sperr­frist für Ei­gen­be­darfs­kün­di­gun­gen der Kün­di­gungs­grund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F.), der dem Ver­mie­ter eine an­ge­mes­se­ne wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung si­chern soll, an Be­deu­tung ge­winnt, weil durch die Sperr­frist für Ei­gen­be­darfs­kün­di­gun­gen der wirt­schaft­li­che Wert der Woh­nung sinkt. Der Mie­ter soll­te des­halb gegen Kün­di­gun­gen wegen Ver­äu­ße­rungs­ab­sich­ten des Er­wer­bers den­sel­ben Schutz er­hal­ten wie gegen Kün­di­gun­gen wegen Ei­gen­be­darfs[3]. An die­ser Schutz­rich­tung hat sich durch die Zu­sam­men­füh­rung der Sperr­frist­re­ge­lun­gen in § 577a BGB durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz nichts ge­än­dert[4].

 

Eine ana­lo­ge An­wen­dung der Vor­schrift auf an­de­re Kün­di­gungs­grün­de im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schei­det aus, weil in­so­weit keine plan­wid­ri­ge Ge­set­zes­lü­cke be­steht. Auch un­ab­hän­gig von Kün­di­gun­gen wegen schuld­haf­ter Pflicht­ver­let­zun­gen durch den Mie­ter um­fasst § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Viel­zahl mög­li­cher Kün­di­gungs­tat­be­stän­de, die – nach der Auf­fas­sung des Ge­setz­ge­bers – nicht die­sel­be na­he­lie­gen­de Ge­fahr einer Ver­drän­gung des Mie­ters nach Um­wand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum ber­gen wie die Ei­gen­be­darfs-​ und die Ver­wer­tungs­kün­di­gung. Dass ein Ver­mie­ter des­halb ein be­rech­tig­tes In­ter­es­se an der Kün­di­gung hat, weil er die Woh­nung für sei­nen Be­trieb oder – wie hier – für An­ge­stell­te sei­nes Haus­halts be­nö­tigt, die un­ge­ach­tet ihrer auf den Haus­halt des Ver­mie­ters be­zo­ge­nen Tä­tig­keit in der Woh­nung einen ei­ge­nen Haus­halt füh­ren wol­len und sol­len, ist nicht in dem­sel­ben Maße wahr­schein­lich wie eine Kün­di­gung wegen Ei­gen­be­darfs, auch wenn die ge­nann­ten Kün­di­gungs­grün­de im Hin­blick auf die In­ter­es­sen von Mie­ter und Ver­mie­ter mit Ei­gen­be­darf ver­gleich­bar zu sein schei­nen.

Der BGH ist des­halb mit der ganz herr­schen­den Mei­nung[5] der Auf­fas­sung, dass eine Er­wei­te­rung der Sperr­frist­re­ge­lung des § 577a BGB auf Kün­di­gun­gen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB – wie die hier zu be­ur­tei­len­de – nicht in Be­tracht kommt. Al­lein, dass § 573 Abs. 2 BGB den Ab­satz 1 der Vor­schrift durch Re­gel­bei­spie­le kon­kre­ti­siert, recht­fer­tigt nicht die An­nah­me, dass § 577a BGB, der sei­nem Wort­laut nach nur für die Re­gel­bei­spie­le des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gilt, auch in (an­de­ren) Fäl­len des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB An­wen­dung fin­den muss, in denen die Kün­di­gung nicht auf einer schuld­haf­ten Pflicht­ver­let­zung des Mie­ters be­ruht, son­dern – im wei­te­ren Sinne – zum Zwe­cke einer Ei­gen­nut­zung der Woh­nung durch den Ver­mie­ter aus­ge­spro­chen wird (aA Schmidt-​Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 9. Aufl., § 577a Rdnr. 18; vgl. auch Bart­hel­mess, Woh­raum­kün­di­gungs­schutz­ge­setz, Miet­hö­he­ge­setz, 5. Aufl., § 564b BGB Rdnr. 84)). Viel­mehr ist die Ent­schei­dung des Ge­setz­ge­bers zu re­spek­tie­ren, der den An­wen­dungs­be­reich von § 577a BGB auf die Ei­gen­be­darfs-​ und die Ver­wer­tungs­kün­di­gung be­schränkt hat[6].

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 11. März 2009 – VIII ZR 127/08

Quelle: rechtslupe.de; Mitteilung vom 27.04.2009

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