Mietrecht und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Mietrecht und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Fragen rund um das Mietrecht

Leben Partner nicht als Eheleute, sondern in einer sogenannten nichtehelichen Lebensgemeinschaft zusammen, so gelten hierfür nicht nur im Steuerrecht, sondern auch im Mietrecht zum Teil besondere Regeln:

Wird der Mietvertrag nur von einem der Partner unterschrieben, so ist auch nur dieser Partner Mieter der Wohnung. Im Verhältnis zum Vermieter ist nur er zur Entrichtung des Mietzinses verpflichtet. Das Recht, den anderen Partner mit in die Mietwohnung aufzunehmen, richtet sich nach den mietvertraglichen Vereinbarungen. Ist die Aufnahme weiterer Personen demnach ausdrücklich ausgeschlossen oder ergibt sie sich zumindest schlüssig aus den Regelungen im Mietvertrag, so darf der Partner, der den Vertrag unterschrieben hat, den anderen Partner grundsätzlich nicht in die Wohnung aufnehmen. Empfehlenswert ist es demnach, sofern nicht ohnehin von vornherein beide Partner den Mietvertrag unterschreiben, das Recht zur Aufnahme des anderen Partner direkt in den Mietvertrag mit aufzunehmen.

Entsteht allerdings erst nach Abschluß des Mietvertrages ein Interesse des Mieters, einen Lebenspartner in die Wohnung mit aufzunehmen, so muß der Vermieter die Erlaubnis hierzu nach den Grundsätzen über die Untervermietung erteilen.
Demnach ist ein berechtigtes Interesse des Wohnungsmieters zur Aufnahme des Partners in die Mietwohnung erforderlich.
Ein solches Interesse wird von der Rechtsprechung bereits dann angenommen, wenn der Mieter mit dem Partner im Rahmen seiner Lebensgestaltung aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will. Der Vermieter kann die Erlaubnis nicht allein aus dem Grunde verweigern, daß die Partner unehelich zusammenleben oder daß es sich um eine gleichgeschlechtliche Partnerschaft handelt. Er kann sich der Aufnahme des Partners nur dann verweigern, wenn diese unzumutbar ist, etwa aus in der Person des Partners liegenden Gründen oder weil der Wohnraum überbelegt wäre.

Wollen die nichtehelichen Lebenspartner den Mietvertrag beenden, so müssen sie – sofern beide den Vertrag unterschrieben hatten – auch beide gegenüber dem Vermieter die Kündigung erklären. Die Partner haben dann einen gegenseitigen Anspruch auf Ausspruch der Kündigung gegenüber dem Vermieter. Kündigt einer der Partner nicht, obwohl die Lebensgemeinschaft aufgelöst ist und der andere Partner ausziehen möchte, so ist der Partner, der in der Wohnung verbleibt und sich der Kündigung widersetzt, dem ausziehenden Partner gegenüber zur alleinigen Bezahlung des Mietzinses verpflichtet. Der Vermieter hingegen kann sich bis zur Kündigung nach seiner Wahl an jeden der Partner bis zur vollen Höhe des Mietzinses halten.

Ist nur ein Partner Mieter, so muß auch nur dieser Partner kündigen. Er kann zudem dem anderen Partner kündigen und diesen so zum Verlassen der Mietwohnung zwingen. Keinesfalls hat der Partner allerdings das Recht, den anderen Partner mit Gewalt aus der Wohnung zu entfernen.

Wer bekommt die Mietwohnung, wenn die nichteheliche Lebensgemeinschaft beendet wird?

Hat nur ein Partner den Mietvertrag abgeschlossen, ist er auch alleiniger Mieter und bleibt dies nach einer Trennung. Er kann vom anderen Partner verlangen, daß dieser auszieht. Kündigungsschutzvorschriften sind nicht anwendbar. Das Verlangen nach sofortiger Räumung kann aber dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen und deshalb unzulässig sein. Haben die Partner einen Untermietvertrag abgeschlossen, was aber in der Praxis eher die Ausnahme darstellt, kann sich der Untermieter auf die Schutzvorschriften des Mietrechte berufen.

Sind beide Partner Mieter, so können sie das Mietverhältnis nur durch gemeinsame Kündigung oder Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter beenden, es sei denn, der Vermieter ist bereit, das Mietverhältnis mit einem Partner allein fortzusetzen und den anderen aus dem Mietvertrag zu entlassen.
Solange das Mietverhältnis aber mit beiden Partnern besteht, kann keiner vom anderen die Räumung der Wohnung verlangen. Zieht einer von ihnen freiwillig aus, so haftet er dem Vermieter weiter für den gesamten Mietzins.
Allerdings ist anzunehmen, daß die Partner untereinander verpflichtet sind, gegenseitig an der Auflösung des Mietverhältnisses mitzuwirken. Dies bedeutet zunächst, daß der in der Wohnung verbleibende Partner verpflichtet ist, an den Vermieter ein Angebot zur Übernahme des Mietvertrags zu richten.

Ist der Vermieter nicht bereit, einen Aufhebungsvertrag abzuschließen, kann der ausziehende Partner von dem in der Wohnung Verbleibenden verlangen, daß er ihn durch eine entsprechende Vereinbarung im Innenverhältnis bis zur Beendigung des Mietverhältnisses von der Bezahlung des Mietzinses freigestellt. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis muß der nicht auszugsbereite Partner an der Kündigung mitwirken. Er kann vom ausziehenden Partner auf Abgabe der Kündigungserklärung verklagt werden.

Durch das Gewaltschutzgesetz soll sichergestellt werden, daß unabhängig davon, welcher der beiden Partner Mieter ist, bei gewalttätigen Auseinandersetzungen derjenige die Wohnung verlassen muß, der Gewalttaten verübt hatte.

Beim Tod eines Partners tritt gem. § 563 BGB n. F. der überlebende Partner in das Mietverhältnis ein. Wenn allerdings in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters leben, so treten diese nach dem Tod ihres Elternteils vorrangig ein.

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