Mietrecht & Schönheitsreparaturen

Diverse gerichtliche Entscheidungen zu Schönheitsreparaturen


  1. Führt der Mieter bei Mietvertragsende Schönheitsreparaturen durch, obwohl er diese wegen Unwirksamkeit der vertraglichen Klausel nicht schuldet, so hat er gegen den Vermieter einen bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Ersatz der für die Arbeiten aufgewandten erforderlichen Kosten. (Urteil LG Freiburg vom 04.12.03, Az.: 3 S 402/02)
    Die Meinung des LG Freiburg ist umstritten. Für dieses stand grundsätzlich fest, daß ohne eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter diese nebst der Endrenovierung vom Vermieter zu übernehmen sind. Sofern der Mieter diese Renovierungsmaßnahmen trotz unwirksamer Klausel durchführt, nimmt er dem Vermieter die Arbeiten ab. Dadurch ist der Vermieter unangemessen in Höhe der vom Mieter verauslagten Kosten bereichert.
    Das LG vertrat die Auffassung, daß ein Bereicherungsanspruch des Mieters entstanden ist.
    Umstritten ist jedoch, wie dieser berechnet wird. Weil eine Herausgabe der Mittel der Renovierung unmöglich ist, hätte der Vermieter einen Geldbetrag in Höhe der Werterhöhung des Mietobjekts zu leisten. Diese ist schwer errechenbar. Weil üblicherweise die Mietpreise für den Nachmieter in etwa denen des Vormieters entsprechen und damit ein Nachteil für den Mieter eingetreten wäre, hat das LG Freiburg festgestellt, daß dem Mieter durch den Vermieter der Geldbetrag zu ersetzen ist, den für die Renovierung aufgebracht hat. Diese Entscheidung erging auch im Hinblick der für eine Renovierung im allgemeinen sehr hohen Aufwendungskosten.
    Der Vermieter sollte den Mieter von der Unwirksamkeit der Klauseln benachrichtigen. Sollte der Mieter danach trotzdem noch eine Renovierung vornehmen, so kann er vom Vermieter keinen Schadenersatz mehr verlangen. Im Streitfall muß der Vermieter jedoch beweisen können, daß er den Mieter von der Nichtigkeit der Vereinbarung informiert hat.
  2. Der Mieter kann Ersatz seiner Anwaltskosten für die Abwehr eines unbegründeten Renovierungsverlangens nur geltend machen, wenn dem Vermieter die Unwirksamkeit der Klausel bekannt war. (Urteil LG Freiburg vom 08.05.2003, Az.: 3 S 271/02)
  3. Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auferlegt wird.
    Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle standzuhalten, so abgefaßt sein, daß der durchschnittliche, verständige Mieter ohne weiteres erkennen kann, daß der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem wegen des guten Erhaltungszustandes der Mieträume – namentlich wegen Verwendung „langlebiger“ Materialien – auch nach oben abgewichen werden kann. Die Formulierung „im Allgemeinen“, die die Verständnismöglichkeit des Mieters nicht überfordert, ist für diesen Zweck ausreichend. (BGH-Urteil vom 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361/03)Der BGH hat festgestellt, daß eine starre Fristenregelung bezüglich der Schönheitsreparaturen unwirksam ist.
    Im streitigen Verfahren enthielt der Mietvertrag eine Fälligkeitsregelung, die beinhaltete, daß Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, jedoch mindestens in dem Zeitraum von 2 Jahren in Küche und Bad, sowie von 5 Jahren in allen übrigen Räumen durchzuführen sind.
    Diese Formulierung führt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, weil er zu Renovierungsarbeiten verpflichtet ist, auch wenn die Mieträume auf Grund der Verwendung langlebiger Materialien bzw. dem tatsächlichen Aussehen noch nicht renovierungsbedürftig sind.

    Die nicht wirksam geregelte Fristenbestimmung zieht auch eine unwirksame Schönheitsreparaturverpflichtung nach sich.
    Die Pflicht zur Renovierung wurde deshalb nicht wirksam auf den Mieter umgelegt, so daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu leisten hat.

    Zur wirksamen Regelung reicht es aus, die Formulierung „im Allgemeinen“ (oder ähnliche) im Zusammenhang mit der Fristenregelung zu verwenden.

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